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一.前言
　 2017年上半年，國內房市續承2016年不景氣走勢，整體表現不佳，但交易量價已逐漸呈現回穩跡象。

　　以北台灣的房市行情為例，2014年，房市景氣轉趨沈滯，北台灣建案銷售率急降，降幅幾乎達一半，從八成跌到四成(43%)，2015年下滑至三成(32%)，2016年更跌破三成以下，創下歷史新低紀錄。根據2016年推案統計，北台灣平均銷售率跌破三成，僅29%，即十戶中有七戶找不到買主，新建案銷售率跌至谷底，主要是因為國人「追漲不追跌」的預期心理濃烈，買氣不佳，建商態度雖然轉軟，採讓利模式而大力促銷，唯消費者卻仍觀望不前。另外，低利率下，建商讓利有限，房屋銷售率走低。

　　建案戶數減少，主要緣於房市不景氣，建商僅能減量經營。雖然代表建商缺乏信心，但推案減量，可減輕市場賣壓，有助房市加速築底復甦。另外，若觀察2017年329與520的房市檔期，便可發現其交易量增加，房價逐漸持穩，進一步觀察當前房市不景氣下的利多與利空因素，再探討當前房市不佳的困境，當可瞭解國內房市雖仍持續去年不景氣走勢，唯在價量變化中，已可以看出房市呈現逐漸好轉的情形。

二.329與520檔期
　　房市的活絡與否，可從房市檔期的表現窺之一二，若以今(2017)年329及520檔期來觀察，便可發現二者均呈現買氣回升的情形。在329檔期的四天連假中，在好天氣的帶動下，房市買氣回籠，成交量價的變化雖不明顯，但各大案場平均來人、成交組數，均較去年同期增加約二至三成。 

　　另外，在房市不景氣中，預售屋仍是可以參考的產品，重點在於購買時間點的拿捏是否得宜。預售屋推案大致分為潛銷期、銷售期、促銷期和施工期等，而「潛銷」是房地產業內的銷售模式之一，其是指新案在籌備期間，已確定的部分基本為建造基地所在、產品基礎樣貌、建案名稱等，其他如價格、媒體宣傳、接待中心等，則需仔細商討準備而未能全面公開。不過，對新案區域有興趣置產的消費者，是可先行預約卡位，取得購屋先機，即所謂的伏潛銷售，而為了醞釀買氣，建立口碑，通常在潛銷期買的房子都會是較優惠的價格。由於預售屋分為潛銷、開案、銷售與尾聲，何時才是最佳議價時機？則在建商仍未交給代銷銷售業前的潛銷期，應是較佳的購買時機，出售價格通常會較低，因此，在潛銷期購屋對購屋人相對有利。

　　傳統上，520並非房地產的最佳銷售檔期，但因其具有總統520就職的光環，並被視為是新任總統的政治指標，因而逐漸受到重視，如2017年的520檔期中，北台灣的推案量約1,464億元，年增5.6%，終止連兩年推案萎縮現象，但仍是近五年來推案量次低。主要因年後房市買氣回溫，增強建商信心，2017年520檔新興重劃區推案潮再現，且不景氣中的房市買氣是由首購族所支撐，建商搶攻首購市場的企圖心轉強，加上329檔期建案延遲推出的情況嚴重，讓520檔期推案量得以成長。

　　值的一提的是在房市不景下的交易產品中，歷年北台灣新成屋、預售屋建案的房型配比中，三房是市場上最大宗的產品；不論小家庭的普及，或房價飆得高，北台灣各縣市新建案三房配比比例依然最高，即使在金融海嘯後，房價狂漲期間，房型配比均以三房為主要考量。唯2016年，北市新建案二房戶數首度超越三房，市場生態重新改寫。2017年第一季，北市新建案二房高達423戶、占總推案戶數約4成7，但同期三房卻僅206戶，不到二房戶數的一半，顯示北市新建案二房型已取代三房成為主流。而不論是329或520，都凸顯了二房的主流地位。

三.房市不景氣下的交投現象
　　在房市不景氣中，國內房市交投所呈現的現象，可分為利多與利空兩個層面加以分析：
(一)利多因素
　　當前房市不景氣下的利多因素，可分為下列幾個部分來說明。

1.鋼性需求增加
　　台灣買房壓力居高不下，許多年輕人買不起房地產，面對高房價，到底是以什麼樣的收入族群為最多？或是什麼樣的所得族群之購屋意願較高？則根據財團法人金融聯合徵信中心的房貸資料發現，2016年，台灣貸款買房者，以年收入「未滿60萬」的族群佔40% 最高，其平均購買的房屋鑑價價格為884萬，其次為年收入60-100萬的族群，佔30%，平均購買的房屋鑑價價格為942萬，亦即年收入百萬內的族群就佔了七成，顯見目前房市買房主力仍是一般收入的民眾，而非高所得族群，也說明了有土斯有財的心理依然深植人心。
　　若以購屋總價1000萬來看，假設貸款7成，利率1.8%，則若有300萬的自備款，並運用長年期房貸，如30年期，等於每月本利攤還的房貸金額不到3萬元，對於雙薪家庭月收入約10萬元的家庭而言，還可以控制每月的房貸支出在薪水的1/3，甚或更少，既不會負擔太重，也不會影響到生活品質。

2.商辦市場需求穩定
　　大體而言，即使在房市不景氣中，台北市商辦市場需求依然穩定，企業租賃買賣強勁。商辦由於投報率勝住宅產品，成為近年來投機客或置產族資金的主要市場，但投資商辦，必須先瞭解其分級制度，依台灣慣例，將商辦區分為A級、B級、C級，而綜觀北市主要商辦分布，一級戰區如「信義計畫區」A辦每坪租金約2900至3500元，B辦月租金每坪1300~1500元，敦南商圈租金亦有2000元以上行情，在市場利率不高的環境下，A辦出售標的相對較佳。
　　實務上，商辦的分級沒有100%的準則，而是依據市場上數間商仲業者的區分法則或市場共識，早期，市場普遍認為必須是10年內的新建築才能稱為A辦，爾後發現，如果管理很好且維護佳的個案，則某些辦公大樓仍然是市面上公認的A辦，也就是說，單純以屋齡來判斷辦公室的級別，可能較不客觀。 整體而言，有關A辦B辦C辦的租金行情各有不同，仍須視經濟情況、辦公室座茖地點、空間大小、設備完善度...等條件而定。

3.土地買賣活絡
　　2017年，國內房市表現不佳，但土地買賣活絡，主要因外資大舉來台獵地，
根據內政部的統計，土地交易的面積幾乎達到信義計畫區的一半土地，比去年大幅成長334%，其中，以金門的土地交易為最大宗，雖只有11筆交易，卻高達10萬多坪土地。房市低迷不振，郊區大片空地急著要出售換，且2017年第一季的土地交易熱絡，新北市高達275筆奪冠，桃園第二名147筆，就連台北都有101筆成交案。因為利率低，且政策面不再打房，因此，從2016年第四季開始，商業地產與工業用地一直都有熱錢回流購買，土地交易相對活絡。

4.離島優於本島..
　　政府連續祭出奢侈稅及房地合一稅打壓房市，全國歷經房市不景氣，至2017年上半年，國內房市仍未恢復元氣，唯澎湖、金門、馬祖等離島房價卻不受影響，反而逆向操作竄升，這與台灣投資客跨海炒作有關。
　　台灣本島房地產市場因為政策偏空，在最近2年中，大都處於低檔整理的態勢，反觀澎湖、小琉球、金門、馬祖等離島，因有觀光、投資等利多刺激，加上市場參與者大多屬於當地實力階層，房價持續揚升，如離島澎湖縣的房市，在大約3年內，市區土地價格至少上漲2倍；根據內政部所公布的106年全國都市地價指數，澎湖縣漲幅高達3.22％，躍居全國第1名，同時，全國平均公告土地現值，澎湖縣調升15.56％，漲幅也是全國最大。不只市區房價高漲，偏遠地區土地亦隨之調漲。

 (二)利空因素
　　當前房市不景氣下的利空因素，可分為下列幾個部分來說明。

1捷運宅活絡不再..
　　捷運宅一般是指捷運站週邊 250 公尺內的住宅，曾是房市銷售率最佳，且房價居高不下的產品，唯房市進入不景氣以後，捷運宅的活終現象不再；根據房仲業者統計，雙北捷運沿線的輔大、後山埤、北投、松山和西湖站等 5 站捷運宅，2016 年均價和 2014 年房市高峰相比，跌幅最大；同時，台北市捷運宅占住宅成交量比重也呈現連續 4 年下滑。
　　若以北市捷運住宅為例，其交易量出現警訊，不僅佔北市住宅交易量比重連年下滑，更從 2012 年超過兩成(21.1%)，到2017年 1 月不到一成(4.3%)，買氣大幅滑落。若進一步分析，便可發現大台北的板南線、中和新蘆線、文湖線等三條捷運線，在北市段各站週邊 250 公尺內，2017年 1 月的成交數分別只有 3 件、4 件、4 件，其與以往單一捷運線單月動輒 30-60 件，甚至破百件的成交市況相比，捷運週邊住宅買氣已呈現急凍現象。
　　在最近幾年中，房市反轉量縮，房市不景氣，購屋者不再輕易追價，在此情況下，房價偏高的捷運周邊住宅之交易佔比持續下滑。因此，捷運宅具有交通優勢，無論是自用或是出租，都具有實用與快速之特性；唯由於這幾年捷運站周邊房價不斷高漲，現在捷運宅已不是低薪、存款不豐厚的年輕上班族可以負擔的，顯見捷運站的高房價，已讓年輕族群無力負擔，加上房市不景氣，捷運宅交投活絡不再。

2蛋黃區房價下降
　　房市的蛋黃區一般是指位在市中心，具有繁榮、工作機會多、交通便捷等特性的地段，其房價偏高，但也最具抗跌力。如台北市的大安、中正、中山、信義區等地段，由於其普遍具有捷運交會點、擁有知名公園、金融重鎮、豪宅林立等特性，是所謂的「蛋黃」區；新北市則是以人口密集度高的板橋、中永和、新店區為蛋黃區；台中市則以西屯區的七期、五期等熱鬧的重劃區為蛋黃區。
　　根據優美地產統計，2017年，台北市第1季實價揭露住宅行情，發現整體房價跌勢已趨緩，全台北市均價每坪新台幣57.3萬元，較2016年同期小跌僅2%；其中，以南港區漲12%最多，中正區跌14%的跌幅最深。2017年第1季，台北市有3個行政區變化最大，中正區較去年同期下跌14.4%，跌幅最深；內湖區較去年同期下跌12.4%，逆勢中漲幅最多的是南港區，年增12.2%。
　　2016年，中正區第1季均價每坪81萬元，2017年第1季下挫至69萬元，跌幅高達一成以上(14.81%)，其中，公寓和住宅大樓重跌 2成。2016年中正區公寓成交均價每坪62萬元，2017年僅48萬元，年跌幅達二成以上(22.58%)；2016年，中古大樓均價91.2萬元，2017年72.6萬元，單價一坪就下跌逾18萬元，跌幅達2039%。中正區向來有學區與捷運等光環加持，2016年第1季更是全北市最高價區域，單坪81萬元，均價比大安區79.6萬元還高，為蛋黃中的蛋黃，唯房市不景氣，偏高的蛋黃區房價已然下跌。

3老公寓房價下跌
　　老公寓因都更困難而價跌，根據房仲統計，2017年首季，北市老公寓平均跌1.52%，其中，以中正區季跌14.7%最多，只有大安、大同、士林等行政區不跌反漲。在各行政區中，中正跌幅最深，而中正區為蛋黃五區之一，加上有學區、捷運等基本面，一直是公寓買方的首選，不過在價格向下的趨勢中，政策利多無力支撐，價格也只能持續下探，加上都更整合過程中變數不小，也讓民眾望之卻步，追價風潮不再。即使政府放送老屋重建利多，公寓價格仍會回歸基本面，目前市場交易遲緩，價格修正明顯。

4金融市場不確定性高
　　自2016年底以隆，全球股市和金融市場都有一些不確定因素，如2017年的法國總統選舉才剛落幕，隨即又傳出英國恐攻，因此，包括銀行體系以及民眾的市場資金，都會盡量維持在較寬鬆的部位，以隨時因應。
　　2017年第 1季 ，六都房貸利率均呈下修，平均利率不到2%；房屋貸款核貸成數皆升，但北市房貸平均成數僅64.04%，為六都之最低。2017年第1季，房市買氣明顯回升，加上自用購屋人比重提高，在風險降低的考量下，銀行貸款成數也較為鬆綁；各銀行房貸利率不增反減。目前銀行對於房市保守看待，仍以低利率最能夠吸引自用買方，且低利狀況將會持續。
　　整體而言，建商已不像去年那麼看壞房市，但目前房市仍維持平穩態勢。此外，根據央行統計，八大公股行庫所承作的「青年安心成家方案」，占全體房貸餘額比重為9.15%，顯見房市剛性需求仍在，自住客、首購族為撐盤力量。

四、結論與建議
　　經由前述的分析與說明，可據以列出本研究的結論與建議如下述:

1.國內房市不景氣，但若觀察2017年329與520的房市檔期，則其交易量增加，房價持穩，可以看出房市已呈現逐漸好轉的走勢。

2. 當前房市不景氣下的利多因素，主要包括鋼性需求增加、商辦市場需求穩定、土地買賣活絡，以及離島房市優於本島；至於利空因素則有捷運宅活絡不再、蛋黃區房價下降、老公寓房價下跌，以及金融市場不確定性高等。

3. 國內房地市場目前面臨五大困境，分別是住宅類建照核發量減少、房產交易量呈現新低、人口趨勢限制、家庭結構改變，以及以租代買崛起等。

4.在當前房市不景氣中，各種房市指標均顯示國內房市有逐漸轉好的情形，建議消費者若經濟仍可支持，則不須太早出售不動產，而投資人則可多方比較，積極尋找利基，特別是著重區位因素的選擇，則應可帶來更大的利益。